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法院认为当事人的合法权益应当受到法律的保护。原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示,且并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在预售合同中约定,被告向原告交付房屋的时间为2010年9月30日,并且交付钥匙视为交付房屋,但是原告验收房屋时发现涉案房屋存在严重的漏水问题,因而要求被告整改,直至2015年3月4日被告才向原告交付房屋钥匙,因此被告迟延交付房屋,构成违约。根据合同法的有关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此被告应承担迟延交付的违约责任。而被告提供的《建设工程规划验收合格书》、竣工验收备案资料、《南京市房屋测绘成果报告》等证据,只能证明其所开发的项目整体竣工并通过验收,并不能证明涉案房屋达到交付的条件。对于原告要求被告按每月租金4000元赔偿原告自2010年10月1日至2015年3月4日期间的损失问题。根据公平和诚信原则,结合双方在合同中的约定和涉案房屋的具体情况以及同地段同时期房屋租金的价值状况,本院确定涉案房屋租金损失按每月3000元计算,由此原告损失为159400元。上述损失亦低于原、被告双方在预售合同中关于逾期交房承担违约责任的约定。  【笔者点评】  本案争议焦点在于被告南京某房地产公司是否在合同约定期限内完成了系争房屋的交付,原告验收时发现房屋质量瑕疵是否能阻却房屋的交付。商品房的交付又称为“入住”“收房”,是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定,将符合交付使用条件的房屋按期向购房者交付,购房者查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为,是商品房买卖合同履行的一部分。  【司法实践中对商品房交付使用条件的一般约定及理解】  商品房买卖合同履行过程中,依约交付符合国家相关法律法规规定和双方合同约定条件的商品房俗称交房是开发商应当履行的主要义务,依约接收符合合同约定的房屋则是购房者应当履行的一项义务,否则将承担相应法律责任。  对于房屋的交付使用条件的约定,原建设部和国家工商行政管理局于2000年9月13日出台了《商品房买卖合同示范文本》,该示范文本第八条交付期限中明确约定:“出卖人应当在某年某月某日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第__种条件,并符合合同约定的商品房交付购房者使用:1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件;5、_____。”  实践中,商品房买卖双方对交付使用条件一般选择第1项,即约定 “依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备商品房验收合格条件或经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付购房者使用”。案例中双方当事人对交付条件的约定也是采用第1项。此约定从表面来看并无问题,但在实际操作中却会出现大相径庭的两种不同解释。在合同履行过程中,开发商主张的解释是:经验收合格或具备验收合格条件是经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收合格;而购房者的理解却不同:经验收合格是指开发商将该工程进行竣工验收备案取得相关手续即竣工验收备案表,这样才能证明该房屋验收合格经官方确认达到交房的前提条件。  【现行法律法规框架下对“商品房交付使用条件”的正确理解】  现行法律法规的框架下,如何正确理解“商品房交付使用条件”,即俗称的交房应该具备什么样的条件,是解决司法实践中双方当事人矛盾以及类似纠纷的关键。  对于商品房交付使用条件,笔者所在的建设房产部团队做以下梳理:  1.[法律]1995年1月1日颁布实施并于2007年8月30日修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”  2.[行政法规]1998年7月20日发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”  3.[行政法规]2000年1月30日颁布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的,方可交付使用。”第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”  4.[部门规章]2000年4月7日发布施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定:“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)工单位签署的工程质量保修书;(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第八条规定:“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收。  5.[部门规章]2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。第四十条规定:“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。  对于上述法律法规关于商品房交付使用条件的规定,法学界、司法实务界的观点不甚一致,归纳起来主要有两种:  第一种观点系:只要讼争商品房所在楼经过了开发商组织的勘察、设计、施工、监理四方验收,出具了四方签字盖章的验收合格证明并达到合同约定的其他条件,即达到了上述约定中的商品房交付使用条件,可以交付;[2]  第二种观点系:根据相关法律规定,房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案,建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当责令停止使用重新组织竣工验收。因此,竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”,未经过验收备案并取得竣工验收备案表则不符合合同约定的“验收合格”交付使用条件,开发商未按约定交房应该承担逾期交房违约金。  综合上述法规法规和部门规章中对商品房交付使用条件的规定,笔者所在建筑房地产团队分析认为,商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收,并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。因为房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危,属于社会公共利益的范畴,而竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准,必须严格执行,未经验收合格不得交付使用。  国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见,国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。  另外,根据建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到:“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的,而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的,依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的,适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条和第49条的相关规定,商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用,建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验,核发竣工验收证书。因此,购房人认为房屋的主体结构质量不合格的,可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”  因此,我们可以得出这样的结论:在商品房交付使用条件的理解上,如果双方只是约定“将验收合格并符合合同约定的其他条件的房屋在指定期限内交付”,只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收,并形成了竣工验收合格的确认文件,就达到了商品房交付使用的条件,可以交付。若如果双方当事在上述约定基础上另行约定将“提交竣工验收备案表”作为交房条件之一,则应该认定双方的此项约定有效,确认双方的意思表示,将竣工验收确认文件和竣工验收备案表作为是否符合交房条件的裁判标准。  【常见的商品房交付的法律风险】  1.逾期型。双方约定的交房期限届满,开发商由于多种原因未能交付给购房者。如果出现了逾期交付的情形,开发商可以据实以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的,就按同地段同类房屋租金的标准来计算购房者的实际损失,以免诉累。  2.设计变更型。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计,将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿,实质上是对购房者权益的一种侵害。因此,对于规划设计变更,购房者有知情权。  但是,并不是所有的规划设计变更都要通知购房者,只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时,开发商才有义务通知购房者,而且只限定通知受到侵害的购房者。  3.未尽书面通知。书面通知是一种要式行为,是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约,也有利于在发生纠纷时有据可查,与此同时尽量在购房合同中对于通知的地点做好规范性约束,以保障双方权益。  4.质量问题型。商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。  此时,验收房屋显得尤为必要。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第二款:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修房责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房者可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下,购房者可以据此拒绝收房。  5.先交费后签收的流程。而对于买房人来说,没有看房验房就先交钱,是绝对不合理的,由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程,开发商将面对执行难的问题,由此延长办证的时间。因此,为避免此类纠纷的发生,开发商往往会对合同中的相关条款进行修改,把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷,开发商应尽可能的取得购房者的理解和支持,不可强行实施交付行为。  6. 销售广告型。在现实生活中,开发商的宣传资料制作的非常精美,让消费者新驰神往。而实际建造项目并非如此。因此,开发商对于项目的宣传一定要做好风控关,关于销售广告型可以参考笔者的系列文章(开发商售房无忧(一)——风控从商品房销售广告开始)。第4章「这样写,什麽都卖得动!」,这一章我整理出一些在撰写让人忍不住掏腰包的文章时,许多锦上添花的小技巧。如果能和第1章的基本理论一起合併使用的话,将会有相当大的效果。而读者的反应,应该也会明显地产生改变。彩笔题桐叶,佳句问平安。韩国丰满泳衣美女图片

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